07 Sep El derecho del arrendador a recuperar la vivienda en alquiler para uso propio
Cada vez más, recibimos consultas al respecto de los derechos y obligaciones tanto del dueño/arrendador como del inquilino/arrendatario.
De esta vez, vamos a explicar en qué circunstancias tiene derecho el dueño a recuperar la vivienda arrendada cuando la necesita para uso propio o de su familia y qué requisitos debe cumplir.
De entrada, hay que recordar que los contratos de arrendamiento de viviendas (impropiamente llamado alquiler) celebrados a partir del 1 de enero de 1995 están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley nº 29/1994, de 24 de noviembre) o, en adelante, LAU.
Esa Ley fue siendo objeto de modificaciones a lo largo del tiempo siendo la última de 2019. En virtud de dichas modificaciones, tenemos regímenes un poco distintos para los contratos según la fecha en que hayan sido celebrados y, en esencia, o se aplica lo previsto en el art. 9 ó en el 10 de la LAU, según las circunstancias.
En resumen, tenemos
a) un primer bloque de regulación aplicado a los contratos de arrendamiento celebrados entre el 1/01/1995 y el 5/06/2013
b) un segundo bloque aplicable a los contratos celebrados entre el 6/06/2013 y el 5/03/2019
c) y un tercer conjunto de normas aplicable a los contratos celebrados a partir del 6/03/2019 en adelante
¿Significa esto que todas las normas son distintas? No, pero hay cosas específicas para cada uno según la fecha de celebración del contrato y habrá que tener cuidado en su análisis.
En este caso concreto, en lo que toca a los requisitos para que el dueño/arrendador tenga y pueda ejercer el derecho a recuperar la vivienda «en alquiler» (más propiamente, «arrendada»), vamos a hacer una comparación según la fecha de celebración del contrato.
Así,
HACIENDO UNA COMPARATIVA
I. Contratos de arrendamiento celebrados entre el 1/01/1995 y el 5/06/2013:
1.1. Se exige en la LAU que, en el contrato, aparezca expresamente estipulado el derecho a recuperar la vivienda por necesidad del dueño o de sus familiares directos (hijos o cónyuge si hubiera habido un divorcio).
1.2. Si no constase ese derecho en el contrato, el inquilino tiene el derecho de seguir en la vivienda durante cinco años a contar de la fecha de celebración del contrato (esos cinco años corresponden al plazo legal mínimo previsto en la LAU, aunque se hubiese establecido un plazo inferior en el contrato).
1.3. Atención que, transcurridos tres meses desde que el dueño hubiese recuperado la vivienda, si el arrendador o sus familiares no hubiesen ocupado la vivienda o la hubiesen arrendado a un tercero, el anterior inquilino tiene derecho a volver a la vivienda, en las condiciones iniciales y, además, con derecho a una indemnización por los gastos causados por el desalojo o una indemnización por un importe igual al montante de la renta por los años que quedaren hasta completar los cinco legalmente previstos como mínimo.
II. Contratos de arrendamiento celebrados entre el 6/06/2013 y el 5/03/2019:
Tras la modificación de lo previsto en el art. 9 de la LAU en 2013 (por la Ley 4/2013), los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013 (y hasta el 5 de marzo de 2019) quedan sujetos, a los efectos de este post, a la siguiente regulación:
2.1. Si el contrato de arrendamiento tiene una duración inferior a tres años, el inquilino/arrendatario tiene legalmente el derecho a prorrogar el contrato por plazos anuales con un máximo de tres años (en lugar del plazo anterior de cinco años).
2.2. Transcurrido el primer año del arrendamiento y aunque no se hubiese estipulado nada al respecto en el contrato, el dueño/arrendador tiene el derecho de recuperar la vivienda por la necesidad de destinarla a su propia vivienda o a la de sus descendientes directos o en adopción o a su excónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, o sea, de extinguir el contrato, sin indemnización, por esa razón.
Para hacerlo efectivo, el dueño de la vivienda/arrendador comunicará al inquilino esa necesidad de forma fehaciente (mediante burofax, por ejemplo).
2.3. ¿En qué plazo? Se deberá comunicar al inquilino dicha necesidad con, al menos, dos meses de antelación en relación a la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda y el inquilino estará obligado a entregarla en ese plazo (aunque se pueda llegar a un acuerdo distinto entre las partes).
2.4. De nuevo, transcurridos tres meses desde que el dueño hubiese recuperado la vivienda, si el arrendador o sus familiares no hubiesen ocupado la vivienda o la hubiesen arrendado a un tercero, el anterior inquilino tiene derecho a volver a la vivienda, en las condiciones iniciales y, además, con derecho a una indemnización por los gastos causados por el desalojo o una indemnización.
2.5. Notas importantes y principales diferencias:
2.5.1. En el caso de los contratos celebrados entre entre el 6/06/2013 y el 5/03/2019, el dueño tiene el derecho a recuperar la vivienda por necesidad aunque en el contrato no conste esa posibilidad de forma expresa;
2.5.2. Ese derecho a recuperar la vivienda solo se podrá ejercer transcurrido el primer año de duración del contrato, mientras no transcurra ese año inicial, no se puede hacerlo;
2.5.3. Muy importante, el art. 9 LAU, en su versión anterior a marzo de 2019, lo que establece es que los contratos celebrados por periodos inferiores a tres años están sujetos a una prórroga obligatoria por periodos anuales «hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años» (art. 9.1) y que «No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares», o sea, si el contrato ha sido celebrado por un periodo igual o superior a tres años, no hay lugar a prórroga obligatoria sino a la prevista en el art. 10 LAU y, en consecuencia, solo una vez entre el contrato en su periodo de prórroga (esto es, una vez transcurrido el plazo inicial establecido en el contrato, que puede ser 3, 5, 10 ó 20 años o lo que las partes lo establezcan) es cuando se puede ejercer la facultad de recuperar la vivienda por necesidad;
2.5.4. Hay que demostrar al inquilino que la necesidad existe, no basta con simplemente afirmarlo;
III. Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6/03/2019:
3.1. Tras la reforma realizada en 2019, volvemos al régimen inicial, o sea (y salvo acuerdo distinto entre los contratantes en un momento posterior), para que el dueño pueda recuperar la vivienda por necesidad, ese derecho debe ser estipulado expresamente en el contrato, de contrario, no tendrá derecho a ello (sin perjuicio de que pueda llegar después a un acuerdo con el inquilino/arrendatario).
3.2. Esta es la nueva redacción del art. 9.3 LAU:
«3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.»
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